Amerika'da gayrimenkul Yatırımı Hakkında
Doğrular Yanlışlar
Amerika'da gayrimenkul yatırımı, güvenli olması ve $ ile getiri sağlaması nedeni ile caziptir. Size bu konuda yardımcı olmayı hedefleyen bazı şirketler çeşitli yaklasımlar ile hizmet sunmaktadırlar. Yatırımcı olarak doğru kararı vermeniz için doğru bilgilere sahip olmanız gerekir. Bu nedenle bize çokça sorulan sorular ve bazı yanlış bilgilere ışık tutmak için asağıdaki bölümü okumanızı tavsiye ederiz. Gene de sorularınız olursa
Tüm gayrimenkul alım ve satım işlemleri, Title company tarafından yürütülür. Ev bedelinin ödenmesi bu kuruma yapılır. Bu kurumun görevi sizden aldığı ev bedelinden evin üzerindeki borçları düştükten sonra kalan tutarı satıcıya ödemesi ve evi borçsuz, ipoteksiz sizin adınıza tescil etmesidir.
Alım satımlarda hiçbir şekilde gayrimenkul bedeli satıcıya ödenmez.
Evin bedelini ödemeden önce tapu şirketi size bir ekstre gönderir ve bu ekstrede sizden ne kadar ödeme beklendiğini ve bu paranın karşılığında hangi ödemeleri satıcı adına yapacağını gösterir.
Paranın ödenmesi esansında herhangi bir dolandırıcılık olmaması için size bir şifre gönderir ve bu şifre ile tapu şirketine ait ve parayı göndereceğiniz hesap detaylarını sadece siz görebilirsiniz.
En çok gördüğümüz ve yatırımcıları uyarmak zorunda hissettiğimiz konu budur. Alacagınız evin gerçek değerini bilmeniz önemlidir. Aşağıda, Amerika’da ev satan bir şirketin sitesinden aldığımız bilgiler ile satılan evin gerçek değerine bakalım.
Şirketin sitesinde satışta olan ev, Baltimore da olup, satış fiyatının $ 144.500 olduğu görülüyor.
İlk yapılması gereken, adresi google haritalarda yazarak, evin gerçek resmine bakmanız olmalıdır. Resimde görüleceği gibi, Baltimore daki birçok ev gibi, evin terk edilmiş olduğu görülüyor. Özellikle Baltimore ve Detroit de bu şehirlerdeki ekonominin kötü olması sebebiyle evler boş ve harap durumda olup, genellikle evlere başıboş insanlar girmekte yada bunu engellemek için kapı ve camlarına tahta çakılmaktadır. Bu evin de camlaıina tahta çakıldığını göruyoruz.
İkinci yapılması gereken ise evin adresini Zillow.com sitesine yazarak evin değerini görebilirsiniz. Üçüncü resimde evin Şubat/2023 de $31.350 a satıldığını göruyoruz.
Üçüncü olarak iş artık kendi muhakemenizi oluşturmanıza geliyor. Sizce Baltimore gibi bir yerde, camlarına tahta çakılmış bu bölgede kira olarak ayda $1400 ödeyebilecek birileri varmıdır ?
Tabii cevap hayır. Peki bu firma size bu kirayı alacağınızı nasıl söylüyor?
Cevap : 144.500 – 31.350 = $ 113.150
Biraz daha derin analiz edersek, Bu eve ait yıllık $1536 emlak vergisi ve kazandığınız üzerinden %10-30 arası gelir vergisinide eklerseniz, yıllık net kazancınızın, firmanın önerdiği kira geliri olsa bile $15.120 olmadığını görebilirsiniz.
Alacağınız evin adresini mutlaka öğrenin, eğer size adresi söylemiyorlar ise veya evin resimleri ayni değil ise daha fazla araştırma yapmanız gerekebilir.
Son söz. Eğer ev ABD piyasasında değil sadece Türkiye de satılık ise yani bu örnekteki gibi zillow.com da evin satılık olduğunu görmüyor iseniz bunun bir sebebi olmalı.
Yatırım yapacağınız evin kira getirisi önemlidir. Bu getiriden ve kiranın ödeneceğinden emin olmanız büyük bir rahatlık sağlar. Bir ev uzun dönemli kiraya verilirken, kiracıdan, kredi raporu, suç kaydı ve maaş bordroları talep edilir. Ayrıca çalıstığı iş yeri ile görüşülerek, kiracı hakkında bilgi alınır. Eğer ev Airbnb yapılıyor ise, Airbnb kısa dönemli kiracıdan eve girmeden önce kirayı tahsil eder, yani bir ödeme sorunu olmaz. İyi bir kiracı iyi bir bölgedeki ev demektir. Eğer evinizin bulunduğu bölge kötü ise kiracınız da iyi olmayacaktır. Yani kiraciı seçerken, evin olduğu bölge ve kiracinın araştırılması önemli rol oynar. Tabii ki kiracinın, kirayı aksatması, eve hasar vermesi gibi riskler tamamen ortadan kaldırılamaz.
Bazı firmalarin size sunduğu kira garantisi bu riskleri ortadan kaldırdığını iddia etmektedir. Ancak Türkiye’de olmadığı gibi ABD’de de kira garantisi gibi bir sigorta esasında yoktur. Eğer size kira garantisi öneren var ise onlara, bu sigortayı hangi şirketin önerdiğini ve sigorta primini sormanız ve dökümanları göstermelerini isteyebilirsiniz. Her işte olduğu gibi kiraya vermek süreçlerinde de gercekçi olmanız ve doğru süreçleri izlemeniz yapabileceğiniz en doğru uygulamadır.
Diğer bir konu ise Section 8 adı verilen, ABD hükümetinin düşük gelirli insanlara yaptığı kira yardımıdır. Section 8 kapsamında kiralanmak icin konut yatırımı bilinen bir uygulamadir. Ancak biz bu yatirim fikrine sıcak bakmamaktayız. Çünkü bu tür evler kötü bölgelerdedir ve kötü kiracılara yöneliktir. Yani bu kiraciların kredi skoru yoktur veya çok düşüktür ve muhtemelen suç geçmişleri vardır, zaten sürekli çalışmadikları için bu kapsamda kira yardımı almaktadırlar. Bu tür evlerin fiyatları uzun donemde yeterli artış göstermez ve kiracinın eve hasar vermesi yüksek olasılıktır. Bu nedenlerle bu tür kiralamaya yönelik yatırımları, müşterilerimize tavsiye etmemekteyiz.
ABD’de emlak sahibi olanlar emlak değerleri üzerinden %2-3 arası yıllık emlak vergisi öderler. Bu vergiler yıl sonunda ve bir kerede ödenir. Bu vergiler ile bölgedeki okul, polis ve diğer bölgenin faydalanacağı hizmetler finanse edilir. Ayrıca ABD’de gelir elde edildiği zaman, kira geliri gibi bu gelir üzerinden hem bulunduğunuz eyalete hem de federal hükümete vergi ödenir. Teksas eyaletinde eyalet vergisi olmadığı için bu bölgedeki yatırım gelirleri üzerinden eyalet vergisi söz konusu değildir, sadece federal vergi Nisan ayına kadar bir süre içerisinde ödenir.
Eğer yatırım amaçlı ev alıyorsanız, öncelikle yatırımınızın net getirisine odaklanmaniz doğru olur.
Tahmin edeceğiniz gibi, New York’da evler California dan daha pahalıdır. En pahalı şehirden ev almak en iyi yatırım anlamına gelmez. Amerika’da doğru yatırım, aldığınız evin tutarına oranla net elde edeceğiniz getiri ile ölçülür. Bu nedenle giderleride hesaba katmak önemlidir. Evinizin Miami’de, New York’da ya da Texas’da olması ödeyeceğiniz emlak vergisi ve elde edeceğiniz kazancın gelir vergisini etkiler.
Ayrıca yatırım yapacağınız şehrin, bir hikayesinin olmasıda önemlidir. Amerika’da bazı bölgeler gelişmekte bazıları ise gerilemektedir. Bu farkın kaynaklandığı unsur ise bölgesel ekonomik aktivite ve bölgenin aldığı göç miktarıdır. Bu kapsamda düşünerek yatırım yaptığınızda evinizin 10 yıl sonraki değerini düşünmüş olursunuz. Örneğin, Baltimore yada Detroit gibi şehirlerde ekonomi durmuş, insanlar bu bolgelerden başka bölgelere (Texas gibi) göç etmişlerdir. Bu nedenle Baltimore ve Detroit’de emlak fiyatları düşmüş, hatta birçok ev icradan satılık durumdadır. Ucuz olması sebebiyle bu bölgelerde ev yatırımı cazip gözükse de , esasında son derece riskli ve tavsiye edilmeyen bir yatırımdır.